台灣房產傳承策略：基於台灣法律的操作指南

 # 台灣房產傳承策略：基於台灣法律的操作指南

雖然台灣沒有美國Living Trust的"step-up in basis"成本基礎調整機制，但仍有多種合法且有效的房產傳承方式可供選擇[1][2][3]。台灣的遺產稅免稅額為1,333萬台幣，相較於美國約1,300萬美元的聯邦免稅額，台灣的額度相對較低，因此需要更積極的規劃策略[1][2]。

## 台灣房產傳承的三種主要方式

### 生前贈與策略

生前贈與是台灣最常用的財產傳承方式之一，具有時間靈活性高的優勢[4][5][6]。每位贈與人每年享有244萬台幣的免稅額度，夫妻雙方合計可達488萬台幣[4][5]。超過免稅額的部分需繳納10-20%的累進贈與稅，同時受贈人需支付房屋評定現值6%的契稅[4][5]。

需要特別注意的是，如果贈與人在贈與後2年內死亡，該財產仍需併入遺產總額課徵遺產稅[7]。此外，未來子女出售受贈房產時，房地合一稅將以父母原始取得成本計算，可能面臨較高的稅負[8][9]。

### 買賣移轉方式

父母以合理市場價格將房產出售給子女，可以避免贈與稅問題[8]。這種方式的優勢在於重新建立成本基礎，子女未來出售時房地合一稅將以買入價格計算[8][9]。但需要注意交易價格必須合理，避免被稅務機關認定為變相贈與[8]。

買方需支付房屋評定現值6%的契稅，賣方可能需繳納土地增值稅，但若符合自用住宅條件可享有優惠稅率[10][11][8]。

### 繼承方式

繼承是稅負相對最低的傳承方式，享有1,333萬台幣的遺產稅免稅額[1][2][4]。繼承取得的房產免徵契稅和土地增值稅，且未來出售時持有期間可追溯至被繼承人取得時間[4][6][8]。

但繼承方式的缺點是時間無法預測，且可能產生家族糾紛[4][8][12]。因此建議預立遺囑明確財產分配，避免後續爭議[13][12]。

## 台灣特色節稅策略組合

### 分年贈與規劃

善用每年244萬的貟與免稅額，可以長期分批移轉財產[5][14]。對於價值3,000萬的房產，理論上需要約12年才能完全免稅移轉，但這種方式可以大幅降低整體稅負[5][14]。

### 信託架構設立

台灣的家族信託制度逐步發展，委託人可保有決定權並設定信託監察人[15][16][17]。信託財產原則上不計入遺產總額，且可專業管理財產避免家族糾紛[15][16][18]。不動產信託則可提高財產安全性，特別適用於開發計劃[19]。

### 保險規劃配套

購買人壽保險是重要的輔助策略，保險給付不計入遺產總額，且可提供流動性支付遺產稅[14][20][12]。這對現金流不足但面臨稅務壓力的家庭特別有效[14][20]。

## 實務操作建議

### 低價值房產策略（1,000萬以下）

對於價值較低的房產，建議優先考慮繼承方式，充分利用1,333萬的遺產稅免稅額[1][2]。這種情況下通常無需繳納遺產稅，且享有最多的稅務優惠[1][4]。

### 中價值房產策略（1,000-3,000萬）

可考慮分年贈與或合理價格買賣的組合策略[8]。如果子女有足夠經濟能力，買賣方式可以重新建立成本基礎，對未來出售較為有利[8][9]。

### 高價值房產策略（3,000萬以上）

建議採用信託規劃配合分年贈與和保險的綜合策略[16][18][20]。高淨值家庭需要更專業的管理和規劃，信託架構可以提供更好的財產保護和管理效率[16][18]。

## 與美國制度的關鍵差異

台灣缺乏美國"step-up in basis"的成本基礎調整優勢，繼承人出售房產時仍需以較低的歷史成本計算獲利[21][9][22]。台灣的遺產稅免稅額僅約43萬美元，遠低於美國的1,300萬美元，因此高資產家庭需要更積極的提前規劃[1][2]。

台灣的信託制度相對較新，實務經驗仍在累積中，但操作複雜度相對簡單，專業服務成本也相對合理[15][23][18]。

## 操作流程與時程安排

### 贈與流程重點

需依序完成申請印鑑證明、繳納印花稅、申報土地增值稅和契稅、申報贈與稅，最後辦理產權移轉登記。整個流程約需20-45個工作天，建議委託專業代書協助處理。

### 注意事項與風險控制

必須注意2年內死亡的擬制遺產規定，以及房地合一稅的計算基礎[7][21][9]。建議尋求專業的律師、會計師和稅務顧問協助，確保策略的合法性和有效性[18][20]。

## 結論與建議

台灣雖然沒有美國Living Trust的成本基礎調整優勢，但透過適當的策略組合仍可達到有效的稅務優化[1][8]。關鍵在於及早規劃、尋求專業協助，並根據家庭具體情況選擇最適合的傳承方式[18][20][12]。

建議優先評估房產價值和家庭財務狀況，選擇合適的傳承工具組合，並定期檢視調整策略以因應法規變動[14][8]。對於複雜的高價值資產，建議咨詢具有豐富實務經驗的專業顧問團隊[18][20]。

Sources

[1] 壹、遺產稅簡介 - 財政部稅務入口網 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/national/estate-and-gift-tax/QbA7Lqp

[2] 贈與稅之免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及各 ... - 財政部賦稅署 https://www.dot.gov.tw/singlehtml/ch26?cntId=2b954c30b32b449e9c2f90249fbf313c

[3] 遺產稅-財政部臺北國稅局全球資訊網 https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/0baa381b53034993a08862dfde2243b9?cntId=cabf41336d564011b185b4535130ded5

[4] 房屋繼承順位怎樣看?一分鐘看懂房子繼承順序規則 - 瓴居房屋小助手 https://tw-tw.tw/archives/76

[5] 憂遺產稅壓垮兒！老父生前過戶房產「稅金飆破百萬」...專家1招直接 ... https://tw.stock.yahoo.com/news/%E6%86%82%E9%81%BA%E7%94%A2%E7%A8%85%E5%A3%93%E5%9E%AE%E5%85%92%EF%BC%81%E8%80%81%E7%88%B6%E7%94%9F%E5%89%8D%E9%81%8E%E6%88%B6%E6%88%BF%E7%94%A2%E3%80%8C%E7%A8%85%E9%87%91%E9%A3%86%E7%A0%B4%E7%99%BE%E8%90%AC%E3%80%8D%E5%B0%88%E5%AE%B61%E6%8B%9B%E7%9B%B4%E6%8E%A5%E5%85%8D%E7%B9%B3-024940760.html

[6] 房屋繼承該怎麼辦理？瞭解2025不動產繼承費用、流程與房地合一稅 https://tw-tw.tw/archives/27

[7] 生前贈與還是繳遺產稅，哪個比較划算？結果可能超乎你的想像 https://www.farglory-realty.com.tw/life-proposal/expert_zhu_gift-and-estate-tax_20250509/

[8] 房產傳承三大途徑：贈與、買賣與繼承 - 豐驛不動產服務有限公司 https://www.fomyi.com/modules/news/article.php?storyid=140

[9] 【懶人包】房地合一稅2.0是什麼？新舊制、試算、申報重點一次看 https://www.hbhousing.com.tw/news/detail.aspx?num=4996

[10] 土地增值稅簡介 - 新竹市稅務局 https://www.hcct.gov.tw/ch/home.jsp?id=155&parentpath=0%2C98%2C102

[11] 土地增值稅-稅率與計算 - 臺北市稅捐稽徵處 https://tpctax.gov.taipei/News_Content.aspx?n=30B34D3A1A5888A6&s=5058F4B44CC97A25

[12] 房產傳承規劃：如何避免遺產稅與家族糾紛？ - M傳媒 https://94m.com.tw/articles/8a1a25

[13] 如何將財富順利傳承給子女？三大法律工具助你守住家業 - 大勝哥談地產 https://www.yushn.com/modules/news/article.php?storyid=594

[14] 2025節稅攻略》單身如何節稅？高所得者如何節稅？10大節稅方法公開 https://www.businessweekly.com.tw/business/blog/3015591

[15] 關於信託- 信託業務簡介-銀行局全球資訊網 https://www.banking.gov.tw/ch/home.jsp?id=705&parentpath=0%2C674%2C700%2C701&mcustomize=onemessages_view.jsp&dataserno=19270&dtable=Trust

[16] 家族信託 - 臺灣企銀 https://www.tbb.com.tw/zh-tw/business/trust/services/family-trust

[17] 信託案例保羅．沃克的生前規劃- 國際傳承學院 https://iciacfwip.com/%E4%BF%A1%E8%A8%97%E6%A1%88%E4%BE%8B-%E4%BF%9D%E7%BE%85%EF%BC%8E%E6%B2%83%E5%85%8B%E7%9A%84%E7%94%9F%E5%89%8D%E8%A6%8F%E5%8A%83/

[18] 稅務- 理律法律事務所 https://www.leeandli.com/TW/Specialty/203.htm

[19] 不動產信託 - 臺灣企銀 https://www.tbb.com.tw/zh-tw/personal/trust/services/realestate-investment-trust

[20] 個人稅務諮詢| Reanda 利安達台灣 https://www.reanda.tw/our-service-7/

[21] 房地合一稅2.0六大修法重點一覽表 - 國稅局 https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/cd61d91304fc4fb194571fea1d82ba35?cntId=fa38f9d9fdae496b82ee5ce5061d2041

[22] 2024 投資工具節稅方式：台股/美股/ETF/美元定存/基金 - 市場先生 https://rich01.com/tax-saving01/

[23] 信託2.0「全方位信託」推動計畫 - 金管會 https://www.fsc.gov.tw/ch/home.jsp?id=834&parentpath=0%2C2%2C310

[24] 【開公司節稅教學】一張表看懂公司抵稅項目，簡單做好公司節稅規劃 https://macrocpa.com.tw/%E5%85%AC%E5%8F%B8%E7%AF%80%E7%A8%85/

[25] 不動產贈與過戶如何辦理？過戶流程、費用懶人包，分年贈與更節稅 https://twloan.com/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E8%B4%88%E8%88%87%E9%81%8E%E6%88%B6/

[26] 專家團隊 - 全資產規劃應用股份有限公司 https://www.tapa-ers.com.tw/%E5%B0%88%E5%AE%B6%E5%9C%98%E9%9A%8A

[27] 遺產及贈與稅法 - 全國法規資料庫 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=G0340072

[28] 遺產稅及贈與稅調整後的課稅級距 - 財政部 https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=79400945835542af9a8d5d42a3001fdb

[29] 贈與稅之免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額 https://www.dot.gov.tw/singlehtml/ch26?cntId=4c40feb43876418f94ac0cb8dbe4ea86

[30] 遺產稅試算 - 財政部稅務入口網 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/83

[31] 信託是什麼-信託相關資訊-中華民國信託業商業同業公會 https://www.trust.org.tw/tw/info/related-introduction/4

[32] 信託是什麼-信託相關資訊 - 中華民國信託業商業同業公會 https://www.trust.org.tw/tw/info/related-introduction

[33] 信託法 - 全國法規資料庫 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=I0020024

[34] 信託是什麼？財產信託優點與常見問題-FirstLaw https://www.firstlaw.com/post/what_is_trust/

[35] 個人房地合一稅2.0與1.0的差別？ - 財政部 https://www.mof.gov.tw/houseandland/singlehtml/66e8d426928e45b5954b3c451bac27f5?cntId=826492386cba40d7bb399c0b7cd387ae

[36] 房地合一專區 - 財政部中區國稅局 https://www.ntbca.gov.tw/multiplehtml/9d087e8054ea4ea1a7dae372c99ce934

[37] 房地合一稅新制？房地合一稅試算？房地合一稅重購退稅重點！ https://www.housefeel.com.tw/article/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88%E4%B8%80%E7%A8%85-%E6%88%BF%E5%B1%8B%E8%B2%B7%E8%B3%A3%E7%A8%85-%E5%85%A9%E7%A8%85%E5%90%88%E4%B8%80-%E9%87%8D%E8%B3%BC%E9%80%80%E7%A8%85/

[38] 房地合一2.0新制上路，家族傳承面臨新挑戰 https://kpmg.com/tw/zh/home/insights/2022/02/real-estate-integration-new-system-is-on-the-way.html

[39] 稅務服務| 安永台灣 - EY https://www.ey.com/zh_tw/services/tax

[40] 信實稅務顧問股份有限公司 http://www.faithtax.com.tw

[41] 稅務投資服務- KPMG Taiwan https://kpmg.com/tw/zh/home/services/tax.html

[42] 稅務服務 https://www.crowe.com/tw/services/tax

[43] 節稅秘笈 - 財政部稅務入口網 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-secret

[44] 報稅節稅有撇步 - 財政部稅務入口網 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-secret/zRb5p35

[45] 稅務策略的最佳實踐：專業建議 - 方格子 https://vocus.cc/article/652cd794fd897800019e9eb6

[46] 【節稅實戰1】受薪階級如何節稅？會計師3招教你省1.8萬稅金 https://tw.stock.yahoo.com/news/%E3%80%90%E7%AF%80%E7%A8%85%E5%AF%A6%E6%88%B01%E3%80%91%E5%8F%97%E8%96%AA%E9%9A%8E%E7%B4%9A%E5%A6%82%E4%BD%95%E7%AF%80%E7%A8%85%EF%BC%9F%E6%9C%83%E8%A8%88%E5%B8%AB3%E6%8B%9B%E6%95%99%E4%BD%A0%E7%9C%8118%E8%90%AC%E7%A8%85%E9%87%91-100301063.html

[47] 父母房屋贈與過戶必看！3分鐘一次看買賣、贈與、繼承稅費差異！ https://www.cthouse.com.tw/knowledge/class/news-93.html